wróć

Wycena nieruchomości

Oszacowanie wartości posiadłości dokonywane jest przez rzeczoznawcę majątkowego z wykorzystaniem technik oraz metod adekwatnych do danego obiektu, biorąc pod uwagę w pierwszej kolejności cel wyceny działki, czy mieszkania, typ oraz lokalizację, przeznaczenie zgodne z planem miejscowym, stan techniczny, wyposażenie oraz zagospodarowanie, a także dostępność do danych o cechach, dochodach oraz cenach obiektów podobnych.


Wycena nieruchomości to określenie wartości praw do niej wliczając w to prawo własności.

Nieruchomościami określa się zarówno grunty (części powierzchni ziemskiej będący odrębnym przedmiotem własności), jak i znajdujące się na nich budynki związane z nimi w sposób trwały lub też jedynie część budynków, jeśli w związku z obowiązującymi przepisami są odrębnym przedmiotem własności.


Własność i inne prawa majątkowe:

1. Własność – posiadacz samoistny lub współwłaściciel. Występują takie rodzaje współwłasności, jak ułamkowa lub ustawowa.

2. Użytkowanie wieczyste – długoterminowy rodzaj korzystania z gruntów należących do samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa przez osoby fizyczne. Ustanawia się je na 99 lat lub w przypadkach szczególnych (musi istnieć uzasadniony cel gospodarczy) na minimalnie 40 lat, przy czym istniejąca zabudowa to odrębna od gruntu nieruchomość będąca przedmiotem prawa własności, która jest własnością użytkownika.

3. Ograniczone prawa rzeczowe to:

  • użytkowanie – korzystanie z praw lub rzeczy oraz czerpanie z nich korzyści,
  • służebność – osobista, gruntowa,
  • zastaw – rzeczy ruchome lub prawa zabezpieczające wierzytelność,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • hipoteka – jedna z form zabezpieczenia wierzytelności.

4. Posiadanie
Wycena pozwala na określenie wartości:

  • rynkowej,
  • odtworzeniowej,
  • katastralnej,
  • innych rodzajów ujętych w odrębnych regulacjach prawnych.

Wartość rynkowa – określana jest w przypadku wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot obrotu rynkowego. Art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa, iż jest to cena najbardziej prawdopodobna i możliwa do otrzymania w ramach obrotu rynkowego, oparta na cenach transakcyjnych, przy czym niezbędne jest spełnienie dwóch założeń:

  • strony transakcji nie były poddane przymusowi, wyrażały stanowczy zamiar przeprowadzenia transakcji i były od siebie niezależne,
  • minął czas potrzebny, aby nieruchomość została odpowiednio zaprezentowana na rynku oraz aby możliwe było wynegocjowanie optymalnych warunków umowy.

Wartość odtworzeniowa – ustalana jest dla posiadłości nie stanowiącej przedmiotu obrotu rynkowego z uwagi na aktualne przeznaczenie oraz użytkowanie lub też w związku z przepisami szczególnymi. Wartość ta oznacza koszty odtworzenia posiadłości wliczając w to koszty zużycia. Wycena określająca wartość odtworzeniową obejmuje odrębne określenie wartości jej części składowych (koszt ich zastąpienia lub odtworzenia z uwzględnieniem ich zużycia) oraz gruntu (koszt zakupu gruntu o identycznej charakterystyce).


Wartość katastralna – określana dla nieruchomości wskazanych w przepisach o podatku od nieruchomości, oznacza wartość określoną w ramach procesu ich powszechnej taksacji.


Wartość godziwa – kwota wymiany danego składnika w ramach transakcji rynkowej z niezależnymi od siebie, zainteresowanymi stronami, posiadającymi pełną informację o transakcji.


Wycena domu, mieszkania, gruntu i innych posiadłości dokonywana jest z wykorzystaniem jednego z podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego (łączy w sobie cechy podejść poprzednich).


1. Podejście porównawcze – wycena oparta na założeniu, że wartość posiadłości jest równa cenom obiektów podobnych, będących częścią obrotu rynkowego. Wartość ta jest korygowana z uwzględnieniem elementów odróżniających porównywane nieruchomości, a także w związku ze zmianami cen wraz z upływem czasu. Wykorzystanie tego podejścia jest możliwe w przypadku dostępności oraz znajomości danych związanych z cenami i charakterystyką posiadłości podobnych. Metody wykorzystywane w podejściu porównawczym, to metoda analizy statystycznej rynku, korygowania ceny średniej lub porównywania parami.


2. Podejście dochodowe – u jego podstaw leży założenie, że wartość zależna jest od dochodu, jaki nabywca przewiduje z niej uzyskać. Podejście takie znajduje zastosowanie w przypadku posiadłości, które przynoszą lub mogą przynieść dochód. W celu prawidłowej wyceny niezbędna jest znajomość dochodu uzyskiwanego z czynszu lub innych dochodów, jaka przynosi lub może przynieść dana nieruchomość lub jej podobne. W ramach podejścia dochodowego stosuje się metodę zysków lub inwestycyjną z wykorzystaniem jednej z technik: dyskontowania strumieni dochodów lub kapitalizacji prostej.


3. Podejście kosztowe – zakłada się, iż wartość jest równa kosztom odtworzenia, które zmniejszone są o wartość jej zużycia. Podejście kosztowe wymaga oddzielnego określenia kosztów nabycia gruntu oraz odtworzenia elementów wchodzących w jego skład. Koszt nabycia gruntu określany jest na podstawie wartości rynkowej gruntu o takich samych cechach, natomiast w przypadku odtworzenia jego części składowych bierze się pod uwagę koszt ich zastąpienia lub odtworzenia, z uwzględnieniem wartości ich zużycia. Wykorzystywane metody w podejściu kosztowym to metoda kosztów zastąpienia lub odtworzenia z zastosowaniem techniki wskaźnikowej, elementów scalonych lub techniki szczegółowej.


4. Podejście mieszane, zawierające w sobie elementy innych podejść, uwzględnia wykorzystanie metody kosztów likwidacji, pozostałościowej lub wskaźników szacunkowych gruntów.